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房地產的困難有多大?

查爾斯·狄更斯說:這是最好的時代,也是最壞的時代。

現在評估NCP疫情帶來的損失,可能為時過早,但根據克而瑞(以下簡稱CRIC)機構的預測若疫情在3月結束,僅是需求釋放點向后移動,整體成交規模穩中微降;若疫情持續到6月,則商品房銷售跌幅在10%-15%左右。

人無遠慮必有近憂,在NCP這個近憂背后,是2018年-2019年房地產行業對于經濟貢獻值由正轉負行業大背景,2019年新房成交量已現微跌之勢的大趨勢。

2019年7月13日,中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆在“世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會”上關于房地產業供給側結構性趨勢的若干思考的講話中曾提到,“今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降,這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下,趨勢性的總量縮減?!?/p>

可以說,稍微放開視野就能看到房地產行業目前是在一個比較困難的轉型周期上,而NCP疫情對于房地產來說,放大了轉型期的壓力面,但并不是施加困難的主體。

(新華社圖片 記者 盧漢欣 攝)

NCP放大困難

“2020年原本是要通過小陽春這樣一個穩健開年,來實現房地產穩預期的市場調整期,但小陽春的落空,后市的不確定性也在增加?!本〇|房產青島分公司總經理曹珂杰說。

NCP疫情爆發后,營銷環節因為線下售樓處關閉,呈停擺狀態,目前已經在絕大部分地區有條件(預約制)的恢復。期間,以接近100%的開通率,各項目通過不同平臺運營了線上售樓處。但是受限于行業特點,長效意義并沒有過多體現。

受春節和疫情疊加,截至2月24日主要開發企業的工程復工率偏低,與項目的營銷環節基本全員復工形成對比。由于NCP沒能在2月底結束,可預見3月份市場仍有限制,因此房地產行業可能會在整個第一季度銷售數據上面臨困難。

 2020年房地產行業受影響程度與新冠疫情控制情況密切相關。據CRIC 分析,樂觀預期疫情對于行業的影響可能持續到3月末,因半數房企在2月10日基本都已復工,各地也出臺措施從疫情防控轉向支持復工復產,屆時社會經濟活動基本平復對房地產銷售、開發投資、新開工等指標的影響并不是很大。悲觀預期下,疫情持續到6月,則會導致整體行業核心指標增速的全面下移。商品房銷售、開發投資額較主流研究機構在2019年末測算而言,基本都會下降10個百分點。此外,新開工較主流研究機構在2019年末測算平均值而言,降幅也在6個百分點左右。

房地產抗災能力如此之差的原因是什么?

很多人建議NCP市場與非典型性肺炎(以下簡稱SARS)市場相比較。

實際上,并沒有什么可比性。甚至可以負責任告訴大家,在房地產領域以SRAS后市佐證NCP后市將爆發的,那一定是偽專家和有誘導傾向的銷售。

但SARS仍有以史為鑒的意義。

2003年8月31日,國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展》(即“18號文”)首次明確房地產的國民經濟支柱地位。同時,中國經濟正處在加入世貿組織的紅利期,房地產無論是需求還是供應都高速發展。時光荏苒,從市場階段和市場環境上看,2020的市場是建立在2018-2019年間房地產對經濟貢獻值由正轉負的基礎之上的,而且由中美貿易戰導致的經濟調整期也沒有完全度過。

“近20年的高增速基本在2018-2019年達到了頂點,而拐點就是經濟貢獻值由正轉負。這個轉變,意味以往粗放的發展已經觸到了天花板。需求端增量難度加大?!狈刻煜虑鄭u新房公司總經理紀禮剛表示。

2019年全年620次調控(中原地產研究中心數據)后樓市已經現微跌之勢。但620次調控,并不完全是控,調多控少也比較明顯。年底,各省市在因城施策政策指導下,也都做出了寬松姿態。這是多數開發商在2019年末看多2020年小陽春市場的原因。

而NCP疫情為已經在總體萎縮中承壓的房地產市場制造了一個增長阻礙,一定程度上放大了房地產企業在調整期所面臨的困局?!耙驗镹CP的疊加原因,2020年小陽春落空對房地產行業的影響可能是深遠的?!敝禺a人、青島融信智匯投資有限公司董事長龍江認為,“NCP疫情對實體經濟的沖擊最大,可能會造成短期內的經濟不振。這對于正處于調整期的房地產行業來說,面臨著在中長期發展上停滯的課題?!?/p>

中長期難破題

龍江在采訪中提到的中長期風險,不僅在供需兩端有體現。對房地產行業來說,NCP疫情造成的停擺中斷了企業經營的高周轉,現金流壓力大增及負債率風險上升。

     CRIC數據顯示,從2020年1月25日到2月10日這段時間,95家典型房企完成春節發債融資的,僅僅有4筆,金額不足百億,對比去年減少了86%。更惡化的情況是2020年是房企債券到期的高峰期,95家房企年內到期債券達到5000億元以上,較2019年上漲45%,房企的融資及償債壓力較大。如果2月-3月融資不力,銷售又不理想,債務風險不言而喻。

另據一個讓開發商細思恐極的數據,平安證券測算,A股上市房企貨幣資金對剛性現金流出的覆蓋率是0.5年。也就是說在不考慮經營性收支的情況下,房地產公司在目前只能支撐約半年的工資、利息與稅款支付。

如果考慮到經營活動流出(土地分期付款、預售房屋建安等),按照按經營活動現金流出下降50%來看,房地產開發公司只能支撐約3個月的工資、利息與稅款支付??磥硌巯虏粌H中小企業難解隱憂,銷售額千億的房地產根本好不到哪里去。

根據Wind數據庫統計,截至2020年6月30日,房企信用債到期金額為982億元,海外債到期金額約為1226.05億元(分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元)。對于在上一財務季度就已呈現資金短缺、償債能力減弱情況的企業,開年不利更是雪上加霜。

可見NCP疫情對營銷和施工業務影響很大,但對房地產企業的財務部門來說,卻如履薄冰。

高杠桿、高債務的房地產在高周轉的推動下,企業需要利用快速周轉的現金流及快速獲得的土地,從銀行、資管等渠道獲得資金。項目從拿地到銷售,首尾相銜、環環相扣,資金快速滾動。一旦銷售終止或銷售快速下降,新項目融資成本高企,同時支付利息的壓力巨大,企業就會陷入生存危機。

 “高周轉放大了房地產的高債務、高杠桿,加劇了房地產行業的金融風險?!辈茜娼苷J為,2018年、2019年兩年,銀行信貸收緊,地產商融資成本增加,已經導致一些中小房企資金鏈斷裂。最高人民法院公布相關破產房企,除了供給側換代之外,多數因金融能力不濟被動淘汰。

由此不難推斷,疫情突襲,房地產與其他行業一樣毫無準備,銷售停擺阻斷了房地產企業資金回籠,勢必進一步增加融資成本,甚至加劇房企倒閉。

“房地產‘三高運轉’的模式是一種‘大而不倒’的商業邏輯,本質上是一種金融邏輯。這一風險并不是因為NCP疫情才有危險性?!敝康禺a專家張百忍認為:“應該關注NCP疫情通過房地產傳導后,對于總負債近300萬億的國內經濟的影響?!?/p>

深入分析,不難看出“三高運轉”導致房地產全產業鏈在市場端抗風險能力下降、聯動銀行風險提升、土地財政依賴度高的現狀。這其中由高周轉帶來的資金黏性還促使大型房企與銀行、政府形成了高度關聯。

據易居研究院數據,2019年土地財政收入占地方財政收入的52.9%,較2018年上升1.9個百分點,創歷史新高,貢獻了超過一半的地方財政總收入。

如此看來,NCP疫情與2020年這個有點特殊的市場階段疊加,對房地產行業來說,顯得困難大、責任重。

終結高周轉,深層次的壓力在銀行和政府身上——金融風險、政府債務風險以及土地財政。張百忍說:“從房地產企業層面講一直面臨規模擴張受限和債務問題。過去很多年里,很多企業是靠高速增長來維持滾動發展的局面,一旦增長放慢,問題就會暴露出來,這在2019年已經初露端倪,受NCP疫情的不確定因素傳導,今年會有更多的企業面臨挑戰?!?/p>


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